Übertreibung vielleicht, Blase nein!

Seit nunmehr acht Jahren klettern die Preise für Wohn- und Gewer­be­immo­bilien rasant. Doch die Markt­über­treibungen allein in den deut­schen Groß­städten machen längst noch keine „Blase“ aus. Und selbst wenn es mancher­orts dem­nächst zu Korrek­turen kommen sollte, ist Panik un­an­ge­mes­sen: Immo­bilien­finan­zierer sind heute weit besser auf Rück­schläge eingestellt als vor der Finanzkrise.

Die nationalen Stabilitäts­wächter der Deut­schen Bundes­bank ver­packten ihre Warnung im Februar dieses Jahres noch in sehr moderate Worte. Die Kollegen des Inter­na­tio­nalen Wäh­rungs­fonds hielten dagegen im folgenden Mai weniger hinter den Berg: „An­ge­sichts weiter stei­gen­der Immo­bi­lien­preise müssen die Ent­wick­lungen auf dem Markt für Hypo­theken sehr genau beo­bachtet werden“, schrieben die Öko­no­men des IWF der Bundes­re­gierung in einer Studie ins Stamm­buch. Im betont vor­sichtigen Jargon der Volks­wirte gilt so etwas bereits als äußert scharfe War­nung. Sorgen bereiten den Bundes­ban­kern und den Hütern des inter­nationalen Finanz­systems besonders die an­hal­tend stei­gen­den Preise für Wohn­immo­bilien in den deut­schen Groß­städten – und die Tat­sache, dass sich nach Auf­fassung des IWF immer mehr Bundes­bürger für den Traum von der eigenen Immobilie zu sehr verschulden würden.

Up, up - and away? Wohn- und Ge­wer­be­im­mo­bi­lien steigen im Preis ...

Entwicklung des vdp-Indizes seit 2008

Up, up - and away? Wohn- und Gewerbeimmobilien steigen im Preis ...


Quelle: vdpResearch

Die Warnampel steht „auf Gelb“

Starker Preisanstieg vor allem in den Großstädten

„Seit 2010 sind die Preise für deutsche Wohn­immo­bi­lien im Schnitt über ganz Deutsch­land gerechnet um etwa 30 Prozent gestiegen“, sagt Dr. Andreas Dombret, Mitglied des Vor­stands der Deut­schen Bundes­bank. Dabei blickt er mit Sorge vor allem auf die Situation in den Ball­ungs­zen­tren: „In den 127 Städten des Indi­ka­tors der Bundes­bank sind die Preise seit 2010 um fast 50 Pro­zent gestiegen; in den sieben Groß­städten waren es gar mehr als 60 Prozent.“ Die Warn­ampel steht für Dombret damit „auf Gelb“.

Neben dem Wohnungssektor brummt auch das Geschäft mit Büroimmobilien. Laut vdp­Re­search, der Markt­for­schungs­ge­sell­schaft des Ver­bandes deutscher Pfand­brief­banken e.V., stiegen die Preise für Büroimmobilien im zweiten Quartal 2017 im Vergleich zum Vorjahres­quartal deutsch­land­weit noch­mals um 7,5 Prozent. Gerade in den Innenstädten der Big Seven – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – sind moderne Büros heute oft Mangelware.

Wenig Angst vor einer Blase auch am Gewerbeimmobilienmarkt

Die Marktteilnehmer, von Bauunternehmen über Finanzierer bis hin zu Projektierern, selbst sehen die Lage dagegen weit entspannter als Bundesbanker Dombret. In den nächsten zwei Jahren platzt weder eine „Blase“ auf dem deut­schen Wohnungs-, noch auf dem Gewerbe­im­mo­bilien­markt, antwortete jüngst die über­ra­gen­de Mehr­heit der rund 800 Immo­bi­lien­pro­fis, die regel­mäßig vom Wirt­schafts­forschungs­institut IW Köln und Immo­bilien­scout 24 be­fragt werden. „Nur rund vier Prozent schätzen die Wahr­schein­lich­keit für einen Crash im Wohnungs­markt als hoch oder eher hoch ein. 90 Prozent schätzen die Gefahren hingegen als eher gering oder sehr gering ein. Ein ähnliches Bild ergibt sich für den Büro­markt. Die größten Risiken werden im Markt für Einzel­handels­flächen gesehen“, fasst Professor Dr. Michael Vogtländer, Immo­bilien­fach­mann des IW Köln, die Ergebnisse zusammen.

Die Immobilienwirtschaft erwartet keinen Crash?

Frage: Für wie wahrscheinlich halten Sie es, dass die Preise für Immobilien in den Großstädten innerhalb der nächsten zwei Jahre um mindestens 20 Prozent in den jeweiligen Marktsegmenten fallen?

Die Immobilienwirtschaft erwartet keinen Crash?


Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft

Aber ist nicht vielleicht gerade der, der keine Gefahr am Horizont aufziehen sieht, zu über­optimistisch? Auch in diesem Punkt gibt die Studie von IW Köln und Immobilien­scout 24 Entwarnung. „Ein Blick in die Detailfragen offen­bart, dass die Unter­nehmen keines­wegs zu optimistisch sind – was gerade auf spe­ku­la­tive Über­treibungen hin­deu­ten würde –, sondern sehr wohl dif­fe­ren­zieren. So ist etwa der Anteil der Unternehmen deut­lich zurück­ge­gangen, die mit weiteren Preissteigerungen rechnen. Noch im Vorquartal waren dies über 70 Prozent, nun sind es nur knapp 52 Prozent“, erklärt Vogtländer.

Steigende Einkommen, niedrige Zinsen

Übertreibung vielleicht, Blase nein: Weder bei Wohnungen noch bei Büroimmobilien lässt sich zudem ein ungesundes Maß an Kreditfinanzierung feststellen. Aber genau das ist Voraussetzung für eine wirkliche Blase. „Wir haben keine expansive Fremdfinanzierung“, urteilt Professor Dr. Tobias Just, Immobilienexperte an der Universität Regensburg.

Eine Voraussetzung für eine echte Blase fehlt: Kein ungesundes Maß an Fremdfinanzierung

Die gerade vom IWF monierte erhöhte Hypo­theken­ver­schuldung der pri­vaten Haus­halte hat gute Gründe: Die Ein­kommen der Be­schäf­tig­ten sind in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. „Anders als 2008 in den USA oder in Spanien, wo große Im­mo­bilien­blasen platzten, haben wir hierzulande eine sehr gesunde Volks­wirt­schaft: mit steigenden Ein­kommen und einer Rekord­er­werbs­tätigkeit“, sagt Peter Axmann, Leiter Im­mo­bi­lien­kunden bei der HSH Nordbank. Zudem beflügeln die nied­ri­gen Zinsen im Euroraum den Im­mo­bi­lien­er­werb der Deutschen.

„Während die Zahl der Arbeitslosen seit 2009 um 18 Prozent gesunken ist, stieg die der Bürobeschäftigten um gut zehn Prozent.“

Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden HSH Nordbank

Die im internationalen Vergleich erstklassige Verfassung der deutschen Volkswirtschaft beflügelt auch den Gewerbeimmobilienmarkt, allen voran das Geschäft mit Büroimmobilien. „Während die Zahl der Arbeitslosen seit 2009 um 18 Prozent gesunken ist, stieg die der Bürobeschäftigten um gut zehn Prozent“, berichtet Axmann.

Gleichwohl verschließt auch Immobilienmarktkenner Axmann nicht die Augen vor manch herausforderndem Trend: etwa den sinkenden Renditen. „In mehreren deutschen A-Städten nähern sich die Bürospitzenrenditen inzwischen der Dreiprozentmarke. In Berlin wurde dieser Wert laut Jones Lang LaSalle im zweiten Quartal 2017 sogar bereits erreicht“, berichtet der Experte der HSH Nordbank. Und ergänzt: „Setzt sich diese Entwicklung fort, wird es nicht mehr lange dauern, bis sich erste Transaktionen mit einer Zwei vor dem Komma beobachten lassen. Mit den extrem niedrigen Spitzenrenditen mehren sich auch die Anzeichen für Preisübertreibungen am Markt.“

Leerstand faktisch Fehlanzeige

Auf Preisübertreibungen folgen in zyklischen Märkten wie dem Im­mo­bi­lien­ge­schäft Preis­kor­rek­turen. Mit dem Platzen einer Blase hätte das aber nichts zu tun, stellt Axmann klar. Vor allem ein Ar­gu­ment überzeugt ihn von der ins­ge­samt soliden Ver­fas­sung des deut­schen Im­mo­bi­lien­markts: „Für eine Blase braucht es neben dauerhaft niedrigen Zinsen, die wir zweifelsohne haben, auch einen Neubau am Bedarf vorbei. Das war vor gut einer Dekade in den USA oder Spanien sicher der Fall – aber nicht in Deutschland heute. Wir haben faktisch keinen Leerstand. Es werden keine spekulativen Bauten errichtet. All die Wohn- und Bürogebäude, die jetzt in den deutschen Großstädten errichtet werden, werden auch vermietet.“

Baustelle
Leergekaufter Immobilienmarkt

Der deut­sche Im­mo­bi­lien­markt ist derzeit schlicht leer­ge­kauft. „Das zeigt sich auch an dem ins­ge­samt ab­nehmen­den Trans­aktions­vo­lumen, das nicht etwa rück­läufig ist, weil die In­vestoren Im­mo­bi­lien auf dem inzwischen erreichten Preis­ni­veau als zu riskant einstufen. Sondern vielmehr, weil verfügbare Objekte immer knapper werden“, beobachtet Peter Ax­mann. Nicht nur Be­stands­im­mo­bi­lien, auch das Projekt­ent­wick­lungs­ge­schäft ist betroffen, un­ter anderem wegen stark gestiegener Grund­stückspreise.

Florierender Markt

Gewerbeimmobilientransaktionen in Deutschland 2004 bis 2016

Florierender Markt - Gewerbeimmobilientransaktionen in Deutschland 2004 bis 2016


Quelle: HSH Nordbank Research

Wann und in welchem Ausmaß es zu einer Korrektur im Markt kommen wird, weiß keiner. Das Zünglein an der Waage spielt dabei Chef-Notenbanker Mario Draghi, Europas Herr des noch billigen Geldes. Wenn der EZB-Prä­si­dent die Zins­richtung ändert, wird das nachhaltige Folge für den Immobilienmarkt haben. Gleichwohl sind vor allem die Banken für einen Marktrückschlag gut gerüstet – weit besser als etwa 2008. „Sie haben ihre Lehren aus der Finanzkrise gezogen“, sagt HSH Nordbank-Experte Axmann, dessen Haus Ende 2016 einen Im­mo­bi­lien­kre­dit­be­stand von stolzen 12,5 Milliarden Euro in den Büchern hatte. „Unser aktuelles Portfolio kann eine Zins­er­höhung um mehrere Prozent­punkte gut verkraften“, rechnet Axmann vor. In der Zeit vor der Finanzkrise waren die Eigenkapitalanteile bei Immobilieninvestments häufig so niedrig, dass die Banken schon bei geringen Wertkorrekturen betroffen waren. Heute liegen die sogenannten Loan-to-Values, die den Kredit­be­trag im Ver­hält­nis zum Markt­wert zeigen, bei Bestandsimmobilien im Durchschnitt unter 70 Prozent.

Up, up - and away? ... was we­sent­lich mit den his­to­risch niedri­gen Zin­sen zu tun hat.

Entwicklung der 10-jährigen Bundesanleihen seit 2012

Up, up - and away? ... Was wesentlich mit den historisch niedrigen Zinsen zu tun hat. Entwicklung der 10-jährigen Bundesanleihen seit 2012


Quelle: finanzen.net

Wichtig ist zudem, dass die Banken trotz des starken Konkurrenzdrucks ihre Kreditvergabebedingungen bisher kaum aufgeweicht haben. Laut der vierteljährlichen „Bank Lending Survey“ der Deutschen Bundesbank haben die befragten deutschen Banken ihre Standards bei der Vergabe von Wohnungsbaukrediten seit 2011 eher noch verschärft. Eine Erkenntnis, die letztlich auch einen berufsbedingt notorisch kritischen Bankenaufseher, wie Andreas Dombret, milde stimmen dürfte.

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